Planujesz kupno mieszkania lub chcesz przekazać nieruchomość w formie darowizny? Niezbędne będzie sporządzenie aktu notarialnego. Czym jest ta prawnicza procedura, przy jakich czynnościach prawnych jest niezbędna i z jakimi kosztami wiąże się wystawienie tego rodzaju dokumentu? Jaka jest różnica pomiędzy oryginałem a odpisem i wypisem? Sprawdź nasz kompleksowy poradnik i dowiedz się wszystkiego, co istotne przed wizytą u notariusza.
Czym jest akt notarialny?
Dokument o charakterze urzędowym, potwierdzający dokonanie określonej czynności prawnej – tak w skrócie można odpowiedzieć na pytanie o to, czym jest akt notarialny. Sporządza się go w sytuacji, gdy wymagają tego przepisy prawa, bądź w momencie, gdy strony obrotu gospodarczego wyrażą taką wolę. Uznaje się go za „wyższą” formę tradycyjnej umowy, z uwagi na potwierdzenie jego zapisów notariusza, który występuje w roli osoby zaufania publicznego. W zależności od potrzeb stron, oprócz oryginalnego dokumentu, kancelaria może również wystawić odpis lub wypis, wywołujące określone skutki formalne.
W polskim systemie prawnym akt notarialny jest jednym z najbardziej znaczących dokumentów, zapewniającym pewność i ochronę obrotu gospodarczego. Poza względami formalnymi współpraca z notariuszem zapewnia bezpieczeństwo, minimalizuje ryzyko sporów i konfliktów oraz umożliwia skuteczne i bezproblemowe przeprowadzenie wielu istotnych transakcji i czynności.
Jakie elementy musi zawierać akt notarialny?
Aby dokument potwierdzający zawarcie umowy w formie aktu notarialnego był ważny i prawnie wiążący, musi zawierać pewne kluczowe elementy, takie jak:
- miejsce i data sporządzenia (czasem także godzina i minuta),
- dane notariusza – imię, nazwisko i nazwę siedziby kancelarii,
- dane identyfikacyjne stron czynności prawnej, określonej w akcie notarialnym, w tym informacje o obywatelstwie,
- oświadczenia woli stron oraz stwierdzenie (na ich żądanie) okoliczności, zaistniałych przy spisywaniu aktu,
- podpisy wszystkich stron,
- oświadczenie, że dokument został odczytany, przyjęty oraz podpisany.
Zgodność tych elementów jest kluczowa dla ważności i wiarygodności aktu notarialnego, ale także odpisu oraz wypisu. Notariusz jest odpowiedzialny za dochowanie formalności mających zapewnić legalność i prawne bezpieczeństwo zawieranej transakcji.
Które czynności prawne wymagają formy aktu notarialnego?
Polskie prawo wyróżnia wiele czynności wymagających potwierdzenia ich dokonania w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przykładowo, transakcja kupna-sprzedaży mieszkania z pominięciem instytucji notariatu z mocy prawa będzie bezskuteczna. Lista najważniejszych działań, które w obrocie gospodarczym musi potwierdzić notariusz, obejmuje:
- przeniesienie własności nieruchomości – akt notarialny jest wymagany przy sprzedaży lub zakupie mieszkania, domu, działki czy lokalu użytkowego,
- umowa darowizny – jeśli chcesz podarować nieruchomość, również musisz potwierdzić transakcję u notariusza,
- założenie spółki, zmiany w statucie, podwyższenie kapitału zakładowego czy przeniesienie udziałów w przedsiębiorstwie,
- umowy dożywocia lub przeniesienia prawa do użytkowania wieczystego,
- umowa dziedziczenia, o ile przedmiotem spadku po zmarłym jest nieruchomość,
- poświadczenie dziedziczenia, stanowiące alternatywę dla sprawy spadkowej,
- rozdzielność majątkowa.
Warto dodać, że rodzajem aktu notarialnego jest również testament, a więc wygłoszone w obecności notariusza oświadczenie woli dotyczące rozdysponowania majątku po śmierci jego właściciela.
Ile kosztuje notariusz – cena aktu notarialnego
Wysokość taksy notarialnej ma kluczowy wpływ na to, ile kosztuje notariusz przy konkretnej transakcji. Jej maksymalną wysokość określają przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. Koszty notarialne uzależnione zostały od wartości przedmiotu podejmowanej czynności, a maksymalne stawki taksy znajdziesz w poniższej tabeli.
| Wartość przedmiotu czynności notarialnej | Taksa notarialna |
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki jednak nie więcej niż 10 000 zł oraz maksymalnie 7 500 zł w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej przy podatku od spadków i darowizn |
Wypis, odpis i wyciąg aktu notarialnego a oryginał
Oprócz oryginalnego dokumentu, który zawsze pozostaje u notariusza, kancelaria wystawia również jego wypisy, odpisy oraz wyciągi. Wypis aktu notarialnego, którego koszt zwykle ponosi kupujący, stanowi powtórzenie oryginału, jednak bez dokonywanych na nim poprawek. Z kolei odpis aktu notarialnego jest nie tylko jego wiernym powtórzeniem, ale także zawiera wszystkie poprawki zamieszczone na oryginalnym dokumencie. Z kolei wyciąg tym różni się od wypisu i odpisu, że nie zawiera całej treści aktu, a jedynie wybraną część jego postanowień.
Wg. stanu prawnego na dzień 25.08.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
