W polskim prawie już od dłuższego czasu istnieje instytucja umowy najmu okazjonalnego, będąca alternatywą dla tradycyjnej umowy zawieranej przy wynajmie mieszkania. Statystyki pokazują jednak, że niewielki odsetek wynajmujących korzysta z możliwości podpisania takiego dokumentu, obawiając się trudności ze znalezieniem najemcy. W rzeczywistości jednak odpowiednio przygotowana umowa okazjonalna pozwala chronić interesy obu stron i nie trzeba się jej obawiać. Jak powinien wyglądać taki dokument i co musi się w nim znaleźć?
Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od tradycyjnej umowy wynajmu?
Tym, co wyróżnia najem okazjonalny od tradycyjnej umowy wynajmu, jest przede wszystkim możliwość lepszego zabezpieczenia interesów wynajmującego. Właściciel nieruchomości, który udostępnia ją najemcy na mocy umowy okazjonalnej, może skuteczniej domagać się np. eksmitowania nieuczciwych lub kłopotliwych lokatorów. Przy zwykłej umowie najmu utrudniają to przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, które w przypadku umów okazjonalnych nie mają zastosowania.
Najem okazjonalny notariusz – czy jest konieczny?
Obowiązującą formą dla tego rodzaju dokumentu jest forma pisemna. Oznacza to, że umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta w formie ustnej. Nie musi mieć jednak postaci aktu notarialnego, co znacznie ogranicza niezbędne formalności.
Umowa okazjonalna – najważniejsze elementy
Jakie zapisy powinny znaleźć się w odpowiednio skonstruowanej umowie o najem okazjonalny? Przede wszystkim te, które dotyczą:
- określenia stron umowy oraz jej przedmiotu,
- czasu wynajmu,
- wysokości czynszu oraz kaucji,
- dodatkowych załączników.
Określenie stron oraz przedmiotu umowy
Jeśli chodzi o wynajmującego, może być on osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu okazjonalnego może zostać podpisana wyłącznie przez właściciela nieruchomości. Najemcą może być natomiast jedynie osoba fizyczna, ponieważ okazjonalny najem może służyć celom mieszkaniowym, a nie prowadzeniu działalności biznesowej.
Ile może trwać najem okazjonalny?
Prawo przewiduje, że umowa okazjonalna nie może zostać zawarta na czas dłuższy niż 10 lat. Istnieje natomiast możliwość przedłużenia tego okresu maksymalnie o kolejną dekadę, jednak nigdy na czas nieokreślony.
Wysokość czynszu i kaucji przy umowie okazjonalnej
Prawidłowo spisana umowa najmu okazjonalnego powinna określać nie tylko wysokość czynszu oraz ewentualnej kaucji wraz z terminem i sposobem płatności, ale także ewentualne warunki i okoliczności podwyższenia opłat. Przy umowie okazjonalnej wynajmujący nie może podnieść czynszu bez powodu.
Dodatkowe dokumenty do umowy najmu okazjonalnego
Zgodnie z ustawą, w przypadku ewentualnej eksmisji najemca musi przedstawić akt notarialny potwierdzający poddanie się egzekucji w terminie określonym w wezwaniu do opróżnienia lokalu. Jest on również zobowiązany do wskazania innego lokalu, w którym może zamieszkać w przypadku eksmitowania.
Wynajmujący musi natomiast wyrazić pisemną zgodę na zamieszkanie w lokalu najemcy oraz zamieszkujących z nim osób. Na żądanie najemcy, takie oświadczenie może wymagać notarialnego poświadczenia podpisu.
Najem okazjonalny podatek – nie zapomnij zgłosić umowy fiskusowi
Wynajmujący ma obowiązek zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Najem okazjonalny, podobnie jak tradycyjna umowa, może zostać opodatkowany na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Wg. stanu prawnego na dzień 11.01.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
