Rok 2025 przynosi istotne zmiany w przepisach dotyczących rynku nieruchomości. Nowelizacje obejmują m.in. opodatkowanie ogrodzeń i garaży, obowiązek instalacji czujek dymu i tlenku węgla oraz rozszerzenie ulgi termomodernizacyjnej. Te regulacje mają wpływ zarówno na właścicieli mieszkań, jak i przedsiębiorców korzystających z nieruchomości do prowadzenia działalności. Co dokładnie się zmienia i jakie konsekwencje niosą nowe przepisy? O tym poniżej!
Opodatkowanie ogrodzeń i garaży – co się zmienia?
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe zasady dotyczące opodatkowania ogrodzeń oraz garaży. Zmiany w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31) wpływają na klasyfikację niektórych obiektów, co ma znaczenie dla ich właścicieli.
Nowe podejście do opodatkowania ogrodzeń
Do tej pory ogrodzenia nie były traktowane jako budowle podlegające opodatkowaniu. Wraz z nowelizacją sytuacja ulega zmianie – ogrodzenia związane z działalnością gospodarczą zostały uznane za budowle, co oznacza, że podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Opłata ta nie dotyczy ogrodzeń wokół nieruchomości prywatnych, o ile nie są one wykorzystywane do prowadzenia biznesu.
To rozróżnienie oznacza, że właściciele posesji mieszkalnych nie muszą martwić się dodatkowymi kosztami, ale przedsiębiorcy prowadzący działalność na terenie ogrodzonej nieruchomości zapłacą podatek, który zależy od wartości obiektu. Jeśli ogrodzenie otacza budynek mieszkalny, w którym prowadzona jest działalność, ale jego główne przeznaczenie pozostaje mieszkalne, nie podlega ono nowym przepisom.
Nowe zasady opodatkowania garaży
Kolejna zmiana dotyczy garaży. Od 2025 roku wszystkie garaże związane z budynkami mieszkalnymi – zarówno te wbudowane, jak i wolnostojące – będą opodatkowane według jednolitej stawki dla budynków mieszkalnych. Maksymalna stawka podatku wyniesie 1,19 zł za m², co dla wielu właścicieli oznacza obniżenie kosztów. Dotychczas wolnostojące garaże często podlegały wyższemu opodatkowaniu jako budynki niemieszkalne.
Zmiana ta jest szczególnie istotna dla osób posiadających garaże na osiedlach domów jednorodzinnych lub w zespołach garażowych. Wyrównanie stawek podatkowych upraszcza rozliczenia i eliminuje sytuacje, w których garaż przy budynku mieszkalnym miał inną stawkę niż ten stojący osobno.
Obowiązek instalacji czujek dymu i tlenku węgla
W nowym roku na właścicieli nieruchomości nałożono kolejny obowiązek – montaż czujek dymu oraz czadu. Jest o nim mowa w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 listopada 2024 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2024 poz. 1716).
Przepisy te mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa mieszkańców oraz zmniejszenie liczby tragicznych wypadków związanych z pożarami i zatruciami tlenkiem węgla. Wprowadzone regulacje są odpowiedzią na rosnącą liczbę incydentów spowodowanych wadliwą wentylacją, niesprawnymi piecami gazowymi i niewłaściwym użytkowaniem urządzeń grzewczych.
Kogo dotyczy nowy wymóg?
Obowiązek montażu czujników w nowo budowanych budynkach wchodzi w życie 22 stycznia 2025 roku. Od tego momentu wszystkie nowe obiekty mieszkalne muszą być wyposażone w odpowiednie urządzenia monitorujące zagrożenia związane z dymem oraz tlenkiem węgla.
Właściciele budynków już istniejących otrzymali więcej czasu na dostosowanie się do nowych przepisów – w ich przypadku obowiązek instalacji czujników zacznie obowiązywać od 2030 roku. Nie oznacza to jednak, że wcześniejsze wdrożenie tych zabezpieczeń nie jest zalecane – statystyki pokazują, że w większości przypadków zatrucia tlenkiem węgla można uniknąć, jeśli działające czujniki odpowiednio wcześnie ostrzegą o zagrożeniu.
Skrócony termin dotyczy lokali wynajmowanych krótkoterminowo – nieruchomości dostępne na platformach rezerwacyjnych, takich jak Airbnb, muszą być wyposażone w czujniki do 2026 roku. Właściciele takich obiektów powinni pamiętać, że spełnienie tego wymogu może podlegać kontroli ze strony odpowiednich organów nadzorczych.
Kary za brak czujek
Nieprzestrzeganie nowego obowiązku może skutkować nałożeniem mandatu w wysokości od 500 do 5000 zł. Jest to istotna zmiana, ponieważ do tej pory montaż czujników był jedynie zaleceniem, a brak ich instalacji nie wiązał się z konsekwencjami finansowymi.
W przypadku budynków wielorodzinnych odpowiedzialność za wdrożenie przepisów spoczywa na właścicielach i zarządcach nieruchomości. Możliwe jest również nałożenie sankcji na podmioty zarządzające wynajmem krótkoterminowym, jeśli obiekt nie spełnia wymogów bezpieczeństwa.
Jakie urządzenia należy zamontować?
Zgodnie z nowymi przepisami, czujniki dymu powinny być umieszczone w każdym mieszkaniu, a ich liczba i rozmieszczenie powinny być dostosowane do układu pomieszczeń. Wskazane jest montowanie ich w korytarzach oraz salonach, a także w pobliżu sypialni, gdzie osoby przebywające w nocy mogą być szczególnie narażone na zatrucie dymem.
Czujniki tlenku węgla muszą znaleźć się w pomieszczeniach, w których dochodzi do spalania paliwa – dotyczy to przede wszystkim kuchni wyposażonych w gazowe kuchenki i piecyki, kotłowni, a także łazienek, w których znajdują się gazowe podgrzewacze wody.
Obowiązek ten obejmuje nie tylko budynki mieszkalne, ale także obiekty użytkowe, takie jak hotele, budynki handlowe, magazyny i hale produkcyjne. Dla nich termin dostosowania się do przepisów mija w 2026 roku.
Ulga termomodernizacyjna w nowej odsłonie
Od 2025 roku ulga termomodernizacyjna zostaje rozszerzona o nowe technologie pozwalające na oszczędność energii i rozwój odnawialnych źródeł energii. Wprowadzone zmiany mają na celu zwiększenie dostępności do nowoczesnych rozwiązań, a także zachęcenie właścicieli domów jednorodzinnych do inwestycji w ekologiczne systemy energetyczne.
Nowe możliwości odliczenia
Dotychczas ulga obejmowała takie działania jak wymiana okien, drzwi, ocieplenie budynków czy montaż instalacji fotowoltaicznych. W 2025 roku katalog urządzeń objętych ulgą rozszerzono o magazyny energii oraz mikroinstalacje wiatrowe. Oznacza to, że właściciele nieruchomości, którzy zdecydują się na inwestycję w te rozwiązania, będą mogli skorzystać z odliczenia podatkowego.
Maksymalna kwota ulgi pozostaje na poziomie 53 tys. zł na osobę, co oznacza, że jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich może skorzystać z odliczenia w pełnej wysokości. W praktyce pozwala to znacząco obniżyć koszty modernizacji budynku i przyspieszyć zwrot z inwestycji.
Kto nie skorzysta z ulgi?
Ważną zmianą w przepisach jest ograniczenie możliwości odliczenia kosztów modernizacji dla właścicieli, którzy korzystają z pieców olejowych lub gazowych. Instalacje oparte na paliwach kopalnych nie będą już objęte ulgą, co ma na celu promocję odnawialnych źródeł energii.
Nowe regulacje oznaczają, że osoby planujące termomodernizację, np. wymianę źródła ciepła, będą musiały postawić na ekologiczne rozwiązania – pompy ciepła, instalacje solarne lub inne niskoemisyjne technologie, aby skorzystać z preferencji podatkowych.
Korzyści podatkowe dla inwestorów
Podatnicy mogą obniżyć swój dochód nawet o 33 920 zł, co w drugim progu podatkowym pozwala na redukcję podatku o około 2 tys. zł. Dzięki temu inwestycja w nowoczesne systemy energetyczne może być bardziej opłacalna, zwłaszcza w kontekście rosnących cen energii i dążenia do zwiększenia samowystarczalności budynków.
Ulga obejmuje nie tylko zakup urządzeń, ale również koszty ich montażu i niezbędnej infrastruktury towarzyszącej. Dla osób planujących modernizację swojego domu oznacza to realne oszczędności i możliwość szybszego zwrotu poniesionych wydatków.
Nowelizacja prawa lotniczego – nowe możliwości inwestycyjne w otoczeniu lotnisk
Od 8 stycznia 2025 roku obowiązuje nowelizacja prawa lotniczego, która znosi obowiązek uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla terenów objętych planami generalnymi lotnisk. Ta zmiana eliminuje wieloletnie bariery administracyjne, umożliwiając inwestorom rozwój projektów na obszarach wokół portów lotniczych bez konieczności długotrwałego oczekiwania na uchwały lokalnych władz.
Dotychczas brak planu miejscowego skutkował zawieszaniem decyzji o warunkach zabudowy, co skutecznie blokowało realizację projektów komercyjnych i mieszkaniowych. Nowe przepisy przełamują ten impas – teraz decyzje o warunkach zabudowy mogą być wydawane nawet w przypadku braku MPZP, pod warunkiem uzyskania akceptacji prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego (ULC). Zmiana ta przywraca możliwość inwestowania na terenach sąsiadujących z lotniskami, co może wpłynąć na ożywienie gospodarcze i wzrost atrakcyjności tych obszarów.
Korzyści dla rynku nieruchomości i inwestorów
Jednym z najważniejszych skutków nowelizacji jest zniesienie bezterminowego zawieszenia postępowań dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Deweloperzy, którzy do tej pory nie mogli rozpocząć inwestycji ze względu na brak uchwalonych planów miejscowych, teraz zyskują możliwość kontynuowania procedur formalnych. W praktyce oznacza to znaczące przyspieszenie procesów administracyjnych i większą przewidywalność dla rynku nieruchomości.
Decyzje o warunkach zabudowy w pobliżu lotnisk będą wydawane pod nadzorem ULC, co zapewni kontrolę nad zagospodarowaniem przestrzennym i ochroną operacyjną portów lotniczych. Mechanizm ten umożliwia harmonijny rozwój przestrzeni miejskiej przy jednoczesnym zachowaniu standardów bezpieczeństwa w ruchu lotniczym.
Nowelizacja pozytywnie wpłynie również na same lotniska. Rozwój inwestycji w ich otoczeniu zwiększy atrakcyjność komercyjną tych terenów, co może sprzyjać powstawaniu tzw. airport city – centrów biznesowych, hotelowych i usługowych skoncentrowanych wokół portów lotniczych. Takie rozwiązania są popularne na świecie, a nowa regulacja otwiera drogę do ich wdrażania również w Polsce.
FAQ:
1. Czy wszystkie ogrodzenia podlegają nowemu opodatkowaniu?
Nie, tylko ogrodzenia związane z działalnością gospodarczą zostały uznane za budowle i objęte podatkiem od nieruchomości. Ogrodzenia prywatnych posesji mieszkalnych nadal pozostają wolne od opodatkowania, o ile nie są wykorzystywane do celów komercyjnych.
2. Do kiedy należy zamontować czujniki dymu i tlenku węgla?
Nowe budynki muszą być wyposażone w czujniki od 22 stycznia 2025 roku. Właściciele istniejących nieruchomości mają czas do 2030 roku, jednak dla lokali wynajmowanych krótkoterminowo, np. na Airbnb, obowiązek ten wchodzi w życie już w 2026 roku.
3. Jakie zmiany wprowadza nowelizacja prawa lotniczego dla inwestorów?
Nowelizacja umożliwia wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w otoczeniu lotnisk bez konieczności uchwalania miejscowych planów zagospodarowania.
