Bardzo często rezerwacja mieszkania u dewelopera stanowi pierwszy krok na drodze do spełnienia marzeń o posiadaniu własnego, nowego lokum. Potwierdzeniem złożenia zamówienia na konkretny lokal jest zazwyczaj zawarcie umowy rezerwacyjnej. Czym jest taki dokument, do czego zobowiązuje obie strony i czy istnieje możliwość odstąpienia od niej bez konsekwencji finansowych? Odpowiadamy w poniższym artykule.
Czym jest umowa rezerwacyjna zakupu mieszkania?
Zawieranie umowy rezerwacyjnej to powszechna praktyka w branży budowlanej. Sam dokument, często określany potocznie umową przedwstępną, zwykle poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej lub innej, przenoszącej własność lokalu na klienta. Umowa rezerwacyjna mieszkania, zgodnie ze swoją nazwą, ma na celu „zarezerwowanie” konkretnego lokum na rzecz klienta. Odbywa się to przez czasowe wyłączenie konkretnego mieszkania z oferty sprzedażowej, tak aby inny nabywca nie mógł go kupić w trakcie obowiązywania rezerwacji.
Umowa rezerwacyjna mieszkania – do czego zobowiązuje?
Choć zdecydowana większość deweloperów korzysta z praktyki zawierania umów rezerwacyjnych, warto zdawać sobie sprawę, że nie istnieją specjalne przepisy, które regulowałyby treść oraz obowiązkowe postanowienia takiego dokumentu. Z punktu widzenia prawa pozostaje on umową nienazwaną. Oznacza to, że warunki, na jakich następuje rezerwacja mieszkania u dewelopera, stanowią przedmiot indywidualnych ustaleń pomiędzy wykonawcą a rezerwującym.
Należy mieć na uwadze, że umowa rezerwacyjna zakupu mieszkania może występować w dwóch najpopularniejszych wariantach:
- jako zobowiązującą strony do zawarcia umowy deweloperskiej – w takim przypadku rozumie się ją jako przedwstępną umowę deweloperską (art. 2 ust. 2. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego),
- jako niezobowiązującą, a jedynie zakładającą wyłączenie danego mieszkania z oferty sprzedażowej na czas trwania rezerwacji.
W praktyce, w większości przypadków deweloperzy decydują się na drugi wariant umowy rezerwacyjnej, ze względu na większą swobodę i mniejszy zakres zobowiązań dla obu stron. Warto za każdym razem szczegółowo przeanalizować zapisy konkretnej umowy, by wiedzieć, jakie postanowienia dotyczą rezerwującego, a jakie obowiązki i prawa nakłada dokument na wykonawcę.
Rezerwacja mieszkania u dewelopera a odstąpienie od umowy
Jako że umowa rezerwacyjna mieszkania podpisywana jest na mocy obowiązującej w naszym kraju swobody zawierania umów, co do zasady, możliwe jest odstąpienie od jej postanowień przez każdą ze stron. W niektórych przypadkach należy jednak liczyć się z możliwymi konsekwencjami finansowymi, wynikającymi bezpośrednio z zapisów zawartych w dokumencie pospisywanym przy rezerwacji nieruchomości. Bardzo często jednym z warunków umowy jest wpłata przez klienta opłaty rezerwacyjnej, która po zawarciu umowy deweloperskiej zostaje zaliczona na poczet ceny mieszkania. Zwykle wartość takiej opłaty nie przekracza kilku procent łącznej ceny lokalu. W sytuacji, gdy klient po wniesieniu kaucji rezerwacyjnej zrezygnuje z zamiaru kupna danej nieruchomości, decydując o odstąpieniu od umowy, deweloper ma prawo zatrzymać na swoją rzecz całość lub część opłaty. Istnieją jednak pewne wyjątki, w których umowa rezerwacyjna mieszkania może zostać rozwiązana bez konsekwencji.
Kiedy odstąpienie od umowy rezerwacyjnej bez konsekwencji?
Do takich wyjątków należy sytuacja, w której dokument nie zobowiązuje do zawarcia umowy deweloperskiej, a w jego treści nie ma postanowień dotyczących warunków wypowiedzenia ani ewentualnych kar umownych. Istnieją również umowy, które co prawda przewidują karę za odstąpienie, jednak jej wysokość jest znacznie niższa niż wartość wniesionej opłaty rezerwacyjnej. Dzięki temu niedoszły nabywca mieszkania może odzyskać część wpłaconych przez siebie pieniędzy.
Bezpieczna rezerwacja mieszkania na rynku pierwotnym
Jak widać, nie zawsze anulowana rezerwacja mieszkania u dewelopera musi wiązać się z poniesieniem strat finansowych. Najłatwiej wypowiada się te umowy rezerwacyjne, które nie zobowiązują do zawierania umowy deweloperskiej. Jednak niezależnie od sytuacji, warto dokładnie zapoznać się z warunkami, na jakich zawierane jest tego typu porozumienie. Pozwala to uniknąć wielu stresujących sytuacji, np. spowodowanych brakiem otrzymania kredytu na mieszkanie czy nagłym zdarzeniem losowym, którego efektem będzie decyzja o rezygnacji z zakupu nieruchomości.
