Proces kupna nieruchomości od dewelopera często zakłada konieczność zawarcia kilku różnych umów. Jedną z nich jest umowa przedwstępna, która wiąże obie strony konkretnymi postanowieniami, jednak nie stanowi podstawy do przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Co warto wiedzieć o zawieraniu umowy przedwstępnej, dlaczego w branży nieruchomości jest ona powszechnie stosowana i jakie zapisy powinna zawierać?
Czym jest umowa przedwstępna kupna mieszkania i dlaczego się ją stosuje?
Zgodnie ze swoją nazwą, umowa przedwstępna kupna nieruchomości to dokument, który wiąże obie strony transakcji (zwykle dewelopera i nabywcę mieszkania) w czasie od uzgodnienia warunków kupna-sprzedaży, do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego (czyli do zawarcia umowy przyrzeczonej).
Strony podpisują umowę przedwstępną jako formę zabezpieczenia ewentualnych roszczeń na wypadek chęci zmiany lub wycofania się z uzgodnionych wcześniej warunków transakcji. W sytuacji, gdy zakup mieszkania finansowany jest kredytem bankowym, umowa przedwstępna kupna mieszkania pozwala kupującemu pozyskać dodatkowy czas potrzebny na zgromadzenie niezbędnych środków finansowych. Jednak może ona zostać zawarta również z uwagi na inne czynniki, takie jak:
- konieczność uzyskania niezbędnych decyzji i zezwoleń budowlanych,
- chęć uregulowania statusu prawnego nieruchomości,
- zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Co zawiera umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, przedwstępna umowa zakupu mieszkania powinna zawierać m.in. wszystkie kluczowe postanowienia umowy przyrzeczonej, jak również termin jej podpisania. Co oznaczają wspomniane istotne warunki, na których opiera się umowa przyrzeczona? Chodzi o takie zapisy jak m.in.:
- rodzaj umowy – np. kupna-sprzedaży, najmu, darowizny,
- określenie przedmiotu transakcji,
- cena nieruchomości,
- sposób oraz termin zapłaty,
a także inne, istotne warunki, które zostały ustalone na drodze indywidualnych negocjacji pomiędzy sprzedającym, a kupującym.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona
Jednym z najważniejszych zapisów w umowie przedwstępnej jest ten, zobowiązujący obie strony do zawarcia umowy końcowej. W umowie powinna znaleźć się informacja o dacie zawarcia umowy transakcyjnej. Jeśli go zabraknie, wówczas obie strony mogą wysunąć własną propozycję terminu, w którym umowa przyrzeczona zostanie zawarta. Jeśli każda ze stron zaproponuje inną datę, terminem wiążącym staje się ten, który został wyznaczony przez kontrahenta, który jako pierwszy wystąpił ze swoją propozycją.
W praktyce często bywa tak, że strony deklarują zawarcie umowy transakcyjnej w momencie sfinalizowania innej transakcji. np.:
- kupujący zobowiązuje się podpisać umowę końcową w momencie otrzymania środków pochodzących z kredytu lub sprzedaży innej nieruchomości,
- sprzedający odsuwa termin finalizacji transakcji do momentu nabycia innej nieruchomości lub lokalu zastępczego.
Umowa przedwstępna kupna nieruchomości jako zabezpieczenie roszczeń
Ważną funkcją, jaką pełni umowa przedwstępna kupna mieszkania, jest zabezpieczenie ewentualnych roszczeń stron. Najczęściej zawarciu tego rodzaju umowy towarzyszy przekazanie sprzedającemu zadatku. Traktuje się go jako potencjalne odszkodowanie w sytuacji, gdy kontrahent nie wywiąże się z postanowień umowy przedwstępnej. W sytuacji, gdy strona spełni wszystkie warunki, zadatek zwykle zaliczany jest na poczet ceny zakupu nieruchomości.
Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna?
O ile ostateczna umowa zakupu nieruchomości, która przenosi prawo własności na nabywcę, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, w przypadku umowy przedwstępnej nie ma takiego wymogu. To z kolei oznacza, że nawet zwykła forma pisemna, będzie wiążąca dla obu stron, jednak warto zauważyć, że tak spisana umowa przedwstępna będzie rodziła inne skutki prawne. Jeśli podpiszemy ją u notariusza, wówczas umowa transakcyjna nie będzie już musiała mieć formy aktu notarialnego. Poza tym obie strony zyskują możliwość sądowego dochodzenia przeniesienia własności wbrew woli drugiej strony, na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. W przypadku zwykłej formy pisemnej strony mają prawo żądać od kontrahenta, który nie dotrzyma warunków, wyłącznie naprawienia szkody powstałej z tego tytułu.
Umowa przedwstępna – gdzie szukać wzorów?
Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda umowa przedwstępna, wzory aktualnych dokumentów z pewnością udostępni Ci Twój deweloper. Przykładowe formularze możesz również znaleźć w sieci – ważne, by dokument uwzględniał wszystkie zapisy charakterystyczne dla konkretnego rodzaju transakcji.
Wg. stanu prawnego na dzień 23.10.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
