Kwota, którą należy zapłacić za dom lub mieszkanie, jest jednym z kluczowych aspektów branych pod uwagę przy sprzedaży oraz kupnie. Wiele osób może mieć jednak trudności ze zrozumieniem różnicy między wartością ofertową a transakcyjną nieruchomości, gdyż w istocie mówimy o dwóch zupełnie różnych kwestiach. W tym artykule omówimy różnice pomiędzy stawkami umieszczanymi w ofertach deweloperów oraz rzeczywistymi, rynkowymi cenami zakupu, starając się wyjaśnić, jakie czynniki wpływają na ich zróżnicowanie.
Czym jest cena ofertowa nieruchomości?
Właściciel nieruchomości, deweloper lub pośrednik proponuje swoim klientom ofertę sprzedaży, lub wynajmu nieruchomości za określoną sumę pieniędzy. Jest to wartość ofertowa, a więc sugerowana, którą określa się na podstawie rozmaitych czynników, takich jak lokalizacja, wielkość, stan nieruchomości, obecna sytuacja na rynku nieruchomości itp. Cena ofertowa jest zwykle ogłaszana publicznie i jest widoczna dla każdego, kto poszukuje domu lub mieszkania, np. na portalach internetowych.
Warto jednak pamiętać, że sugerowana przez sprzedającego stawka niekoniecznie musi być tą rzeczywistą, za którą nieruchomość zostanie faktycznie sprzedana lub wynajęta. Bezsprzecznie jest ona natomiast jednym z najważniejszych czynników, które wpływają na to, jak szybko lokal zostanie sprzedany lub wynajęty. Jeśli koszt ofertowy jest zbyt wysoki w stosunku do rynkowej wartości mieszkania, to może to spowodować, że pustostan będzie dłużej na rynku i trudniej będzie go sprzedać. Z drugiej strony zbyt niska stawka w ofercie może oznaczać, że sprzedający nie uzyska pełnej kwoty, za którą mogłaby zostać sprzedana inwestycja.
Czym jest cena transakcyjna nieruchomości i czym różni się od ceny ofertowej?
Aby jeszcze lepiej zrozumieć, dlaczego cena ofertowa, a cena transakcyjna to w istocie dwie różne pozycje, należy wyjaśnić definicję tej drugiej, określanej często rynkową. Jest to rzeczywista stawka, za którą nieruchomość zostaje sprzedana lub wynajęta. Wartość ta, którą obie strony uzgodniły na podstawie negocjacji, sfinalizowana zostaje w momencie podpisania umowy sprzedaży lub najmu.
To, że rzeczywista cena zakupu mieszkania jest inna niż ta znajdująca się w materiałach promocyjnych, wynika z faktu, że stawki ofertowe stanowią sugerowaną, a nie ostateczną wartość sprzedaży lub najmu. Ta druga jest wypadkową negocjacji między stronami i ustala się ją na podstawie rzeczywistych stawek rynkowych oraz szeregu innych czynników wpływających na jej atrakcyjność. Nie jest ona publicznie dostępna w prospektach czy ogłoszeniach, ponieważ to rynek oraz skuteczność negocjacji pomiędzy stronami bezpośrednio wpływają na rzeczywisty koszt zakupu.
Ile wynosi szacunkowa różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną na rynku pierwotnym?
Bardzo często zdarza się, że cena rynkowa mieszkania jest niższa od proponowanej kwoty ofertowej. Szacunkowa różnica między stawką ofertową a transakcyjną na rynku pierwotnym może być bardzo zróżnicowana i zależy od wielu czynników, takich jak m.in.:
- lokalizacja nieruchomości,
- standard wykończenia,
- stopień zaawansowania prac budowlanych,
- etap sprzedaży,
- negocjacje między sprzedającym a kupującym.
W niektórych przypadkach ceny transakcyjne nieruchomości na rynku pierwotnym są niższe od stawek zawartych w ofertach nawet o 5-10%. Faktem jest natomiast, że im wyższą początkową kwotę zakupu zaproponuje sprzedający, tym większych oszczędności może spodziewać się nabywca. Deweloperzy zwykle starają się ustalać koszty sprzedaży w sposób konkurencyjny i realistyczny, uwzględniając nakłady na budowę, prognozowane zyski oraz trendy rynkowe. Finalnie zakup za rzeczywistą wartość jest z reguły o ok. 7% tańszy od kwoty ofertowej.
Z czego wynikają te różnice?
Istnieje wiele czynników, które mogą wpływać na fakt, że początkowa cena wydaje się wysoka, a wartość nieruchomości spada finalnie przy zawieraniu umowy. Jednym z nich jest położenie inwestycji. Domy lub mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach mogą być wysoko wyceniane na etapie oferty, jednak w rzeczywistości stawki transakcyjne są obniżane np. z powodu dużej konkurencji. Równie często sprzedający i kupujący będą próbowali wynegocjować kompromisowe rozwiązanie, co także może prowadzić do obniżenia cen transakcyjnych nieruchomości. Również liczba dostępnych na rynku lokali wpływa na fakt, że rzeczywiste koszty zakupu mogą być niższe od tych, które deweloper zaproponował w swojej ofercie sprzedażowej.
Cena ofertowa a cena transakcyjna mieszkania – podsumowanie
Kupujący lokale na rynku pierwotnym powinni wziąć pod uwagę, że stawki w ofertach lub ogłoszeniach zwykle nie są sztywne i często można negocjować ich wysokość. Przed dokonaniem zakupu warto dokładnie przeanalizować sytuację, porównać standard i koszty zakupu mieszkań w okolicy oraz zasięgnąć porady u pośrednika lub samego dewelopera. Pozwala to uzyskać rynkową kwotę, osiągając tym samym jak najkorzystniejsze warunki transakcyjne.
Wg. stanu prawnego na dzień 26.05.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
