Na przełomie roku zacznie obowiązywać tzw. znowelizowana ustawa deweloperska, która zastąpi aktualnie obowiązujące przepisy. Przedsiębiorstwa z branży zajmującej się budową oraz sprzedażą lokali mają więc niewiele czasu, by przygotować się na zmiany i dostosować do nowych uwarunkowań. Jakie są najważniejsze założenia nowelizacji, kto podlega pod ustawę deweloperską, co zmieni się w zakresie zawieranych umów i zgłaszania usterek i od kiedy obowiązuje nowa ustawa deweloperska? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.
Czym jest ustawa deweloperska?
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, nazywana potocznie ustawą deweloperską obejmuje szereg zapisów, których celem jest zabezpieczenie pozycji nabywców mieszkań, ale także domów jednorodzinnych. Nowa ustawa deweloperska, która zastąpi dotychczasowe prawo, została przyjęta przez Sejm w maju 2021 roku, a termin jej wejścia w życie to 1 lipca 2022.
Najważniejsze zmiany, które wprowadza ustawa deweloperska 2022 to m.in.:
- utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- wprowadzenie nowych zasad odbiorów lokali i zgłaszania wad,
- przyjęcie nowych przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej,
ale także poszerzenie katalogu przypadków, w których nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, czy konieczność umieszczania przez deweloperów dodatkowych informacji w prospektach informacyjnych.
Ustawa deweloperska 2022 – kogo obejmą nowe przepisy?
Zanim szczegółowo omówimy zmiany, które wprowadza nowelizacja przepisów, warto zwrócić uwagę na to, kto podlega pod ustawę deweloperską w zmienionym brzmieniu. Przede wszystkim dotyczy ona deweloperów, czyli firm, które w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, zajmują się budową oraz wprowadzaniem do obiegu budynków i lokali. Przepisy ustawy dotyczą również nabywców nieruchomości powstających w ramach inwestycji deweloperskich. W świetle przepisów nabywcą jest osoba fizyczna, uprawniona do otrzymania praw do lokalu na mocy umowy zawartej z deweloperem.
Warto dodać, że istotną zmianą jest objęcie przepisami nowej ustawy deweloperskiej także tych przedsiębiorców, którzy co do zasady nie prowadzą działalności deweloperskiej, jednak sprzedają lokale mieszkalne nabywane bezpośrednio od deweloperów. Od 1 lipca 2022 również tego rodzaju podmioty zobowiązane będą do stosowania się o znowelizowanego prawa.
Co istotne, nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2022 roku wprowadza także obowiązek stosowania jej przepisów w odniesieniu do lokali, które powstały np. na skutek przebudowy nieruchomości, a nie tylko tych budowanych od podstaw. W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest wyłącznie lokal usługowy, a nie mieszkalny, nowa ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania.
Umowa rezerwacyjna – najważniejsze zmiany
Wiedząc już, czym jest i kogo dotyczy nowa ustawa deweloperska, warto przyjrzeć się bliżej zmianom dotyczącym sposobu zawierania umowy rezerwacyjnej. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, musi ona mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Nowe przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych wymagają również zawarcia w jej treści zapisów dotyczących powierzchni lokalu, jego usytuowania czy układu pomieszczeń.
Sporządzona zgodnie z nowymi przepisami umowa rezerwacyjna regulować będzie również wysokość opłaty za rezerwację lokalu, która do tej pory mogą wynosić do 10% jego wartości. Zgodnie z nowelizacją prawa deweloperskiego, opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1% ceny wartości mieszkania zapisanej w prospekcie informacyjnym. Zmiany zakładają również, że sprzedawca w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej zobowiązany jest przelać opłatę za rezerwację na rachunek powierniczy.
Więcej danych w prospekcie informacyjnym
Zapowiadana od pewnego czasu nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2022 roku wprowadza również zmiany dotyczące emisji przez dewelopera prospektu informacyjnego. Sprzedawca zobowiązany będzie do przekazania go nabywcy jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej (lub deweloperskiej, jeśli zawarcie tej pierwszej nie jest planowane). W dokumencie tym muszą znaleźć się szczegółowe informacje dotyczące nie tylko samej nieruchomości, ale także inwestycji planowanych w okolicy 1 km od obszaru objętego przedsięwzięciem deweloperskim.
Czym będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Mająca wejść w życie 1 lipca 2022 roku nowa ustawa deweloperska zakłada również powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, regulując przy tym zasady jego funkcjonowania. Fundusz ma być finansowany ze składek przedsiębiorstw, a podstawowym celem jego utworzenia jest zabezpieczenie zwrotu pieniędzy przekazanych przez klientów, w sytuacji ewentualnego upadku dewelopera lub banku, prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji.
Co ważne, wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zależała od rodzaju prowadzonego przez dewelopera rachunku powierniczego. W przypadku rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekraczać 1% ceny nieruchomości, natomiast przy prowadzeniu rachunku zamkniętego będzie to maksymalnie 0,1% wartości lokalu.
Nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad
Opisując szczegółowo nowe przepisy dotyczące umów rezerwacyjnych czy funduszu gwarancyjnego, nie należy również pomijać zmian, które nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2022 roku wprowadza w zakresie odbiorów lokali oraz zgłaszania usterek. Ustawodawca wprowadził m.in. ważną zmianę, zgodnie z którą deweloper zobowiązany jest do całkowitego uznania oraz usunięcia na swój koszt zgłoszonych mu usterek, jeśli nie ustosunkował się do nich w terminie 14 dni.
Zapisane w znowelizowanej ustawie deweloperskiej nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad umożliwiają również odmowę dokonania odbioru nieruchomości, jeśli deweloper nie uznaje istnienia zgłaszanej mu wady istotnej. Warto dodać, że ustawodawca nie sprecyzował, czym jest „wada istotna”, więc kwestia ta może stanowić przedmiot licznych sporów.
Dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy
Wyjaśniliśmy już, kiedy obowiązuje ustawa deweloperska oraz jakie zmiany wprowadza jej nowelizacja po 1 lipca 2022. Warto zauważyć, że twórcy ustawy rozszerzyli katalog sytuacji, w których możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej oraz innych umów wymienionych w ustawie. Nowe sytuacje, które to umożliwiają, to:
- stwierdzenie przez rzeczoznawcę wady istotnej,
- nieusunięcie wady istotnej uznanej przez dewelopera,
- żądanie syndyka dotyczące wykonania umowy, mimo upadku dewelopera,
- brak poinformowania nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy,
- brak zawarcia umowy rachunku powierniczego z innym bankiem pomimo wypowiedzenia przez bank aktualnej umowy,
- brak zgody wierzyciela hipotecznego na ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2022 roku – podsumowanie
Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego wprowadza szereg rozwiązań oraz nowych zapisów. Ich głównym celem jest m.in. ograniczenie nieuczciwych lub wątpliwych praktyk, stosowanych przez niektóre firmy. Bezzasadne kary umowne, nieuznawanie poważnych wad konstrukcyjnych nieruchomości, czy brak stosownego zabezpieczenia na wypadek upadku dewelopera, to tylko niektóre przykłady sytuacji, które ma wyeliminować nowa ustawa deweloperska. Do momentu jej wejścia w życie pozostało bardzo niewiele czasu. Warto więc już teraz dostosować wewnętrzne regulacje do nowej rzeczywistości prawnej, która czeka nas po 1 lipca 2022 roku.
Wg. stanu prawnego na dzień 6.06.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
