Istnieje szereg powodów, dla których tak wiele osób decyduje się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Jednym z nich pewność, że w razie wykrycia ewentualnych usterek sprzedający mieszkanie usunie je na własny koszt. Dowiedz się, czym jest gwarancja dewelopera<, sprawdź, co obejmuje, przez ile lat obowiązuje i czy jest obowiązkowa. Wyjaśniamy także podstawowe różnice pomiędzy zapisami gwarancyjnymi a rękojmią za wady nieruchomości.
Czym jest gwarancja deweloperska?
Mimo iż, kupując nowe mieszkanie albo dom jednorodzinny, raczej nie zakładamy usterek czy wad technicznych, to warto się przed nimi odpowiednio zabezpieczyć. Gwarancja dewelopera to dobrowolne zobowiązanie wykonawcy do usunięcia awarii, które wystąpią w określonym czasie od daty wydania lokalu nabywcy. W odróżnieniu od rękojmi nie jest to zapis obowiązkowy, a to, ile lat będzie obowiązywać i co dokładnie obejmuje, określają strony umowy deweloperskiej. Jego treść może dotyczyć całości lokalu lub jego poszczególnych elementów, takich jak drzwi, okna czy instalacje.
W zależności od ustaleń, w przypadku wykrycia wady w mieszkaniu nabywca może skorzystać z uprawnień gwarancyjnych, żądając:
- usunięcia wady na koszt sprzedającego,
- wymiany lokalu na nowy,
- obniżenia ceny mieszkania.
Przykłady usterek lub wad objętych gwarancją to m.in.:
- pęknięcia ścian lub sufitów,
- rozszczelnienia instalacji wodno-kanalizacyjnej lub gazowej,
- nieprawidłowa praca instalacji elektrycznej,
- niesprawne okna i drzwi,
- usterki elementów wyposażenia lokalu.
Postanowienia gwarancyjne nie obejmują natomiast awarii powstałych w wyniku nieprawidłowego użytkowania lokalu przez nabywcę, np. wybicia szyby w oknie. W przypadku wystąpienia wady w mieszkaniu obowiązkowym działaniem nabywcy powinno być jej niezwłoczne zgłoszenie firmie deweloperskiej.
Choć to, przez ile lat firma zobowiązuje się usuwać usterki, a także zakres, jaki obejmuje gwarancja dewelopera, wynika z ustaleń między stronami, warto zwrócić uwagę, że podstawę prawną dla tego rodzaju roszczeń stanowią 2 dokumenty:
- Kodeks cywilny, który reguluje ogólne zasady rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej,
- Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (u.d.p.n.l.).
Gwarancja deweloperska: dobrowolna czy obowiązkowa?
Nabywając na rynku pierwotnym mieszkanie z nowymi oknami oraz instalacjami, większość z nas jest przekonana o odpowiedzialności sprzedającego za wady i awarie w lokalu. Pytanie o to, czy gwarancja jest obowiązkowa, nie każdemu wydaje się więc oczywiste. Tymczasem, stanowi ona dobrowolne zobowiązanie do usunięcia usterek lub wad w mieszkaniu, które wystąpią w określonym w umowie czasie. W odróżnieniu od obowiązkowej rękojmi, zapisy gwarancyjne nie są precyzyjnie uregulowane przepisami prawa, dlatego sprzedawca oraz klient mogą swobodnie ustalać, przez ile lat będzie obowiązywać i co obejmuje gwarancja dewelopera.
Gwarancja dewelopera – ile lat trwa?
Okres odpowiedzialności ustalany jest przez strony umowy deweloperskiej. Mogą to być zarówno 2, jak i nawet 10 lat. Podobnie jak zakres, który obejmuje odpowiedzialność dewelopera, również to, przez ile lat jest on zobowiązany usuwać wady mieszkania lub domu, w dużej mierze zależy więc od tego, jaki okres uda nam się wynegocjować. I choć nie jest to obowiązkowy element umowy, zdecydowana większość przedsiębiorstw z branży nieruchomości udziela takiego zabezpieczenia, dzięki czemu ich oferty stają się jeszcze atrakcyjniejsze dla potencjalnych nabywców. Warto natomiast pamiętać, że gwarancje deweloperów obejmują zarówno całe lokale, jak i ich poszczególne elementy, takie jak:
- konstrukcja budynku, jego elewacja oraz dach,
- ściany, podłogi, sufity w mieszkaniu,
- stolarka – popularnym rozwiązaniem jest np. gwarancja na okna od dewelopera,
- instalacje wewnętrzne (np. wodno-kanalizacyjne, gazowe, elektryczne, grzewcze).
Jak dochodzić roszczeń z tytułu gwarancji?
W przypadku wystąpienia wady w lokalu nabywca powinien niezwłocznie zgłosić ją deweloperowi. W celu dochodzenia roszczeń z tytułu gwarancji należy przedstawić stosowny wniosek, protokół odbioru lokalu, oraz opis wady – np. niesprawnych okien – najlepiej z dokumentacją zdjęciową. Zgłoszenie usterki można złożyć osobiście w siedzibie firmy lub wysłać pocztą. Sprzedający mieszkanie ma obowiązek rozpatrzyć je w ciągu 14 dni od dnia otrzymania. W sytuacji, gdy deweloper uzna roszczenie, zobowiązany jest do usunięcia usterki w terminie określonym w umowie.
Gwarancja deweloperska a rękojmia za wady nieruchomości – różnice
Bardzo często nabywcy zamiennie stosują oba pojęcia, mimo iż są to dwa różne instrumenty prawne, chroniące nabywcę nowego domu jednorodzinnego lub mieszkania. W odróżnieniu od gwarancji rękojmia dewelopera jest obowiązkowa, niezależnie od tego, jakie zapisy znajdą się w umowie. Obowiązuje przez 5 lat i obejmuje wady fizyczne, które istniały w chwili wydania nieruchomości. To, z którego roszczenia nabywca zechce skorzystać w danym momencie, jest więc kwestią jego indywidualnego wyboru.
Wg. stanu prawnego na dzień 3.11.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
