Narzędzie, które chroni klientów firm deweloperskich przed niewywiązaniem się przez nie z umowy i utratą środków wpłaconych na nowe mieszkanie, stanowi rachunek powierniczy dewelopera. Czym jest w praktyce i w jaki sposób firma budowlana może korzystać ze znajdujących się na nim środków? Jaka jest różnica pomiędzy rachunkiem otwartym i zamkniętym? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.
Rachunek powierniczy – co to jest i czy jest konieczny?
Jednym z wielu zapisów znajdujących się w Ustawie z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie „ustawą deweloperską”, jest ten o konieczności otwarcia rachunku powierniczego przez dewelopera. W zamyśle ustawodawcy, taki rachunek ma chronić inwestorów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, często znajdujące się jeszcze w stanie budowy, przed nieuczciwymi praktykami ze strony firm deweloperskich. W szczególności chodzi o to, by np. na skutek ogłoszenia upadłości firmy budowlanej, jej klienci mieli pewność odzyskania środków znajdujących się na otwartym rachunku powierniczym.
Trzeba uczciwie przyznać, że takie przypadki, choć mocno nagłaśniane medialnie, stanowią zaledwie niewielki promil spośród wszystkich transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Warto w tym momencie przybliżyć czym w praktyce jest rachunek powierniczy. Co to jest z punktu widzenia prawa? Mówiąc najprościej – konto bankowe, do którego deweloper nie ma dostępu, dopóki nie spełni określonych wymogów.
Zamknięty oraz otwarty rachunek powierniczy – czym się różnią?
Prawo wyróżnia dwa rodzaje takich rachunków: otwarty oraz zamknięty. Otwarty rachunek powierniczy pozwala firmie budowlanej uzyskać dostęp do zgromadzonych na nim środków jeszcze w trakcie realizacji inwestycji, np. po zakończeniu jej konkretnych etapów. Każdy etap budowy zostaje precyzyjnie określony w umowie zawieranej pomiędzy deweloperem a bankiem, w którym zostaje otwarty rachunek powierniczy.
Zamknięty rachunek powierniczy – co to jest?
W przypadku rachunku zamkniętego deweloper nie ma dostępu do znajdujących się na nim środków do czasu całkowitego ukończenia budowy i przekazania mieszkania nowym właścicielom. W praktyce takie rozwiązanie jest jednak stosowane rzadko, ponieważ wymaga od firmy budowlanej zaangażowania w inwestycję znacznie większej ilości środków własnych lub pochodzących z kredytu. Rachunek powierniczy dewelopera, w którym pobieranie środków powiązane jest z wypełnieniem kolejnych etapów harmonogramu prac, okazuje się rozwiązaniem komfortowym również dla klienta firmy budowanej. Taka forma finansowania inwestycji znacznie zwiększa prawdopodobieństwo jej terminowego ukończenia, minimalizując ryzyko utraty przez firmę deweloperską płynności finansowej.
Kontrola wypłat z rachunku powierniczego dewelopera
Oczywiście, otwarty rachunek powierniczy jest nadzorowany przez bank, który uruchamia środki dopiero po stwierdzeniu prawidłowego wykonania określonych robót. W tym celu pracownik banku posiadający uprawnienia budowlane wizytuje teren inwestycji oraz weryfikuje zapisy w dzienniku budowy, oceniając na tej podstawie stan zaawansowania robót.
Deweloper nie może rozwiązać umowy dotyczącej prowadzenia otwartego rachunku powierniczego – takie prawo przysługuje wyłącznie bankowi i to w wyjątkowych sytuacjach. Jednak nawet w takich przypadkach ustawodawca zobowiązuje firmę budowlaną do założenia kolejnego rachunku, na który trafią dotychczas zgromadzone pieniądze.
Bezpieczny zakup mieszkania od dewelopera
Wiedza na temat tego, co to jest rachunek powierniczy i jakie obowiązki nakłada na wykonawcę ustawa deweloperska, pozwala uniknąć stresujących sytuacji w trakcie realizacji wymarzonego mieszkania lub domu. Obecny stan prawny praktycznie uniemożliwia nieuczciwe działania firm deweloperskich, które po prostu nie dostaną pieniędzy z rachunku powierniczego, o ile nie wywiążą się z zapisów umowy. Wszystko to sprawia, że zakup mieszkania od dewelopera staje się jeszcze bezpieczniejszy – również na bardzo wczesnym etapie realizacji inwestycji.
