Obowiązujące w Polsce przepisy szczegółowo regulują wiele kwestii związanych z użytkowaniem nieruchomości i ich obrotem rynkowym. Jedną z legalnych definicji pojawiających się w prawie jest „pomieszczenie przynależne”, czyli dodatkowy lokal przynależący do lokalu, którego wykorzystanie wyklucza mieszkanie. Często zdarza się, że podczas zakupu bądź sprzedaży mieszkania występują pewne niejasności związane z tym zagadnieniem, np. w księdze wieczystej. Dowiedz się więcej na ten temat z naszego tekstu, w którym przyglądamy się mu bliżej, zahaczając również o tematykę miejsca postojowego dla auta.
Pomieszczenie przynależne – dodatkowa część głównego obiektu
Tego rodzaju lokal jest pozbawiony własnej księgi wieczystej i może znajdować się poza samym budynkiem. Najważniejsze, aby był ulokowany na tej samej działce co nieruchomość mieszkaniowa. Wiedząc, jak brzmi definicja, można za pomieszczenie przynależne do mieszkania uznać np. nieujęty w księdze wieczystej odrębny garaż, niewielką komórkę lokatorską, strych czy piwnicę. Jeśli chodzi o miejsca postojowe dla samochodów, również zaliczają się do tej kategorii.
Wymienione przykłady podane są w art. 2 ust. 4, jednak należy zwrócić uwagę na to, że obiektów należących do tej kategorii jest dużo więcej. Od magazynów, przez przestrzenie socjalne, aż po suszarnie i wspomniane miejsca postojowe dla auta – z pomieszczeniami przynależnymi do mieszkania zgodnymi z prawną definicją spotkasz się dziś praktycznie wszędzie. Są one pozbawione własnej księgi wieczystej i występują zarówno w prywatnych obiektach, jak i budynkach należących do firm, instytucji i organizacji.
Jako że tego rodzaju lokal jest własnością prywatną konkretnej osoby, instytucji czy organizacji, rowerownia przy klatce schodowej, wózkownia czy też winda nie zaliczają się do kategorii lokali przynależnych do mieszkania, gdyż najczęściej stanowią część wspólną. Nie spełniają więc prawnej definicji tego typu obiektu. Inaczej jest w przypadku miejsc postojowych dla samochodów.
Pomieszczenia przynależne a księga wieczysta
Lokale będące własnością konkretnej osoby czy danego podmiotu powinny mieć księgę wieczystą. Informacje na ten temat znajdują się w dziale I -O. Jeszcze na etapie jej zakładania metraż wszystkich pomieszczeń przynależnych do mieszkania zostaje dodany do powierzchni użytkowej i się z nią sumuje. Przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości warto się upewnić, czy obiekty takie jak np. piwnica albo strych na pewno zaliczają się do interesującej nas kategorii, gdyż nie zawsze okazuje się to oczywiste na tyle oczywiste, na ile mogłoby się początkowo wydawać.
Definicja jest na tyle obszerna, że zdarzają się problemy z jej przełożeniem na rzeczywistość. Co ważne, pomieszczenia i miejsca postojowe dla aut przynależne do mieszkania stanowią integralną część nieruchomości mającej własną księgę wieczystą, więc ich legalna sprzedaż bądź kupno osobne są wykluczone.
Kiedy mamy do czynienia z oddzielną księgą wieczystą?
Garaż zlokalizowany na parterze budynku bądź miejsce postojowe na wydzielonej działce mogą mieć założoną odrębną księgę wieczystą. W pierwszym z wymienionych przypadków będzie ona miała charakter lokalowy, w drugim zaś gruntowy. Definicja różni się więc w zależności od typu i umiejscowienia obiektu.
Odróżnienie od siebie pomieszczeń przynależnych do mieszkania z pomocniczymi bywa problematyczne zarówno dla sprzedających, jak i nabywców. Jak sobie poradzić w tej sytuacji, wiedząc, że oba typy lokali są pozbawione własnej księgi wieczystej? Otóż warto pamiętać, że zgodnie z definicją obiekty pomocnicze spełniają identyczne funkcje co reszta lokalu i są ulokowane w jego obrębie, podczas gdy pomieszczenia przynależne oddziela się trwałymi ścianami, a ich przeznaczenie może być odmienne. Dzięki temu stają się samodzielne i można je użytkować poza główną nieruchomością.
Warto zaznaczyć, że występuje różnica pomiędzy lokalem pomocniczym a powierzchnią pomocniczą. Jako pomocniczą, definicja prawna określa bowiem powierzchnię poniżej 1,90 m, licząc od podłogi do sufitu.
Księga wieczysta, akty notarialny i umowa deweloperska
Przepisy regulujące kwestie związane z samodzielnymi obiektami oraz pomieszczeniami i miejscami postojowymi dla samochodów przynależnymi do mieszkania znajdują się w ustawie o własności lokali. Różny stan prawny samych nieruchomości oraz zastosowanie różnego rodzaju zmian i dodatkowych elementów w ich konstrukcji sprawia, że podczas zakupu lub sprzedaży może pojawiać się wiele pytań na temat kategoryzacji.
Stwierdzenie, czy dane miejsce postojowe jest przynależne do mieszkania, ma duży wpływ na kwestie podatkowe i proceduralne, dlatego jakiekolwiek wątpliwości w tej kwestii powinny zostać precyzyjnie rozstrzygnięte. Warto mieć wprawę w analizowaniu treści ksiąg wieczystych i umów deweloperskich, aby uniknąć ewentualnych, potencjalnie kosztownych błędów i niespodzianek mogących wynikać np. z nieznajomości legalnej definicji poszczególnych rodzajów nieruchomości.
Wg. stanu prawnego na dzień 24.10.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
