Kupno nieruchomości – zwłaszcza z pierwszej ręki, a więc w stanie deweloperskim – uchodzi za dobrą i bezpieczną inwestycję kapitału. I rzeczywiście jest w tym wiele racji. Jednak nie zawsze teraz kupno mieszkania bezpośrednio od dewelopera stanowi najlepsze rozwiązanie. Może okazać się, że lepszą opcją jest skorzystanie z cesji umowy deweloperskiej. Zwłaszcza teraz, przy wysokim poziomie cen mieszkań. Na czym polega taka cesja i co zrobić, aby ją przeprowadzić? Warto, aby odpowiedź na to pytanie poznali wszyscy zainteresowani zasadami funkcjonowania rynku nieruchomości.
Co to jest cesja umowy deweloperskiej?
Cesja to mówiąc inaczej przelew wierzytelności. Kodeks cywilny daje taką możliwość, chyba że skorzystanie z niej sprzeciwiałoby się ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Jest to klasyczny przykład cesji wierzytelności, jednak niejedyny. Niekiedy do dokonania zmian wśród stron umowy konieczna jest zgoda każdej z nich. Dzieje się tak w przypadku umów wzajemnych, a więc wtedy, gdy strony są wobec siebie zarówno dłużnikiem, jak i wierzycielem. Właśnie w tej grupie mieści się umowa deweloperska, co oznacza, że nabywca mieszkania oraz deweloper mają wzajemne prawa i obowiązki. Tym samym zmiany w strukturze tej umowy właściwie zawsze wymagają zgody dewelopera i nabywcy.
Skutki cesji umowy deweloperskiej
Cesja praw z umowy deweloperskiej polega na tym, że wskazany w tej umowie nabywca lokalu – czyli cedent – przekazuje swoje uprawnienia na rzecz podmiotu trzeciego (cesjonariusz). Oczywiście podmiot ten uiszcza na rzecz cedenta umówioną cenę. Ponadto to cesjonariusz będzie miał obowiązek zapłacić deweloperowi za mieszkanie oraz w przyszłości stanie jej jego właścicielem. Tym samym zyska on wszelkie prawa, jakie przyszły właściciel mieszkania posiada na mocy umowy deweloperskiej. Wśród nich wyróżnia się przede wszystkim roszczenie o przeniesienie własności mieszkania. Jeżeli do tego nie dojdzie, cesjonariusz może korzystać z takich samych uprawnień, jak ten który zawarł umowę deweloperską.
Jakie są warunki cesji umowy deweloperskiej?
Tym samym cesja umowy deweloperskiej – a więc przejście praw nabywcy lokalu na podmiot trzeci – wymaga przede wszystkim zgody dewelopera. Bez takiej zgody cesja po prostu nie dojdzie do skutku. Warto przy tym pamiętać, że zgoda, bez której cesja deweloperska nie jest możliwa, może zostać wyrażona zarówno w samej umowie deweloperskiej, jak i później – a więc już po zawarciu kontraktu. Ważne jest tu zachowanie odpowiedniej formy. Skoro umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, to cesja praw z umowy deweloperskiej dopuszczalna jest wówczas, gdy deweloper wyrazi swoją zgodę również w tej formie.
W praktyce oznacza to, że deweloper musi zgodzić się na cesję przed notariuszem. Zdecydowanie podnosi to poziom bezpieczeństwa prawnego wszystkich zainteresowanych tą transakcją. W końcu podstawowym zadaniem notariusza będzie tu dołożenie wszelkich starań, aby cesja była zgodna z prawem. Jest to szczególnie istotne dla dewelopera, nabywcy mieszkania oraz cesjonariusza. Błędy popełnione przy cesji umowy deweloperskiej mogą pociągnąć bardzo poważne – i negatywne – konsekwencje dla każdego z nich.
Czy zgodę na cesję można zawrzeć w umowie deweloperskiej?
Nie ma przeszkód, aby procedura cesji została uregulowana w samej umowie deweloperskiej. W takich przypadkach najczęściej wskazuje się czy deweloper wyraża zgodę na cesję, a jeżeli tak, to na jakich warunkach. Dzięki takim klauzulom cesja umowy deweloperskiej staje się o wiele prostsza i przeważnie nie wymaga angażowania dewelopera do jej przeprowadzenia. Jeżeli jednak takich postanowień w umowie deweloperskiej nie ma, deweloper musi wyrazi wyrazić zgodę na przejście praw z umowy na inny podmiot. Bez tego niedopuszczalna jest cesja umowy deweloperskiej. Koszt tej operacji jest uzależniony od kilku czynników. Jakich?
Koszt cesji umowy deweloperskiej
Cesja umowy deweloperskiej – koszt jej przeprowadzenia zależy przede wszystkim od tego faktu – oznacza obrót mieszkaniem na rynku wtórnym, co uniemożliwia skorzystanie z preferencyjnej stawki VAT. Dlatego od tej transakcji należy zapłacić fiskusowi 23% podatku. Poza tym cesja mieszkania od dewelopera może być źródłem przychodów. Tym samym trzeba od niej zapłacić podatek dochodowy. Jego stawka sięga aż 32%. Analizując, czy cesja umowy deweloperskiej jest opłacalna, koniecznie należy uwzględnić te uwarunkowania, odnosząc je przede wszystkim do aktualnych cen mieszkań.
Ponadto nie ma przeszkód – i jest to wręcz regułą – aby cedent zażądał określonej opłaty od cesji nieruchomości. Przy czym dokładna wysokość tej opłaty zależy od woli cedenta i cesjonariusza, a więc od woli stron cesji. Umowa cesji wiąże się także z koniecznością pokrycia opłat notarialnych, związanych ze sporządzeniem stosownego aktu oraz z ewentualnym wydaniem jego odpisów. Cesja umowy deweloperskiej często oznacza także konieczność dokonania wpisów do ksiąg wieczystych, co również wiąże się z opłatami.
Wg. stanu prawnego na dzień 28.11.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
