Bez względu na to, czy planujesz zakup mieszkania od dewelopera, czy też chcesz nabyć nieruchomość z rynku wtórnego, każda transakcja będzie wiązała się z wypełnieniem kilku istotnych formalności. Najlepiej zająć się nimi zaraz po wejściu w posiadanie danego lokalu. Wtedy masz pewność, że nie umknie Ci żaden szczegół i dokument. Podpowiadamy jakie formalności po zakupie mieszkania trzeba spełnić w 2022 roku.
Co zrobić po zakupie mieszkania od dewelopera – podstawowe informacje
Na początek przyjrzyjmy się transakcjom na rynku pierwotnym. Co zrobić po zakupie mieszkania od dewelopera? W takiej sytuacji formalności jest nieco mniej, niż w przypadku wybierania lokalu z rynku wtórnego. Jednak sam czas oczekiwania na możliwość wprowadzenia do nieruchomości może być dłuższy – wiele transakcji na rynku pierwotnym odbywa się wtedy, gdy dana inwestycja jest jeszcze w budowie. To wiąże się z koniecznością podpisania minimum dwóch umów w celu sfinalizowania zakupu – umowy deweloperskiej i umowy w formie aktu notarialnego. Pierwsza z nich może być sporządzona u notariusza, ale nie jest to warunek obowiązkowy, druga natomiast zawsze podpisywana jest w kancelarii notarialnej.
Warto pamiętać, że dopiero umowa w formie aktu notarialnego przeniesie na Ciebie własność nieruchomości. Mieszkanie zostanie także wyodrębnione z księgi wieczystej, którą deweloper zakładał dla całej prowadzonej inwestycji. Umowa deweloperska służy wstępnemu zaakceptowaniu ustaleń odnośnie do np. ceny czy terminu przekazania lokalu między stronami. Tak jak wspominaliśmy – jest stosowana, gdy inwestycja nie została jeszcze ukończona.
Formalności po zakupie mieszkania w 2022 roku od dewelopera – odbiór lokalu
Jakie formalności po zakupie mieszkania od dewelopera trzeba jeszcze wypełnić? Zanim udasz się do notariusza, konieczne będzie przeprowadzenie odbioru technicznego lokalu od dewelopera. Polega to na dokładnym sprawdzeniu stanu kupowanego mieszkania pod względem wszelkich niedoróbek, uchybień czy usterek. Podczas odbioru sprawdzasz m.in.:
- czy dana nieruchomość jest w określonym w umowie standardzie wykończenia,
- czy jej układ jest zgodny z prezentowanymi wcześniej rzutami,
- czy wylewki i ściany są proste,
- w jakim stanie jest stolarka okienna i drzwiowa,
- ilość i rozmieszczenie punktów elektrycznych,
- czy jest światłowód oraz inne instalacje do odbioru mediów,
- działanie instalacji ogrzewania.
Wielu nabywców decyduje się w takim przypadku na zatrudnienie specjalisty, który zajmuje się przeprowadzaniem odbiorów technicznych lokali. Po zakończeniu procedury odbioru sporządza się protokół, zawierający informacje o wszelkich znalezionych mankamentach. Deweloper zostaje zobowiązany do udzielenia w ciągu 14 dni odpowiedzi, czy zgadza się ze wskazanymi w piśmie uwagami. Jeśli tak – ma obowiązek przeprowadzenia napraw w terminie 30 dni.
Jakie formalności po zakupie mieszkania z rynku pierwotnego – wizyta u notariusza
Wróćmy jeszcze na chwilę do formalności po zakupie mieszkania w 2022 roku, których trzeba dopełnić u notariusza. Większość z nich związana jest z opłatami za usługi kancelarii. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego przyjmuje się dwa modele rozliczeń – albo całość kosztów ponosi nabywca lokalu, albo opłaty są dzielone po równo pomiędzy dewelopera i kupującego. Notariusz za wykonaną usługę pobiera tzw. taksę notarialną, której maksymalne stawki zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Dla przykładu: przy zakupie mieszkania o wartości większej, niż 60 000 zł, ale mniejszej niż 1 000 000 zł, opłaty w kancelarii notarialnej wyniosą maksymalnie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Trzeba pamiętać także o dodatkowych kosztach, które wiążą się z otrzymaniem odpisu aktu notarialnego (kilka złotych za stronę), opłatami sądowymi za założenie księgi wieczystej (100 zł), opłatami za wniosek o wpis w księdze wieczystej (200 zł) oraz za wykreślenie wpisu. Wszystkie te koszty poniesiesz bezpośrednio u notariusza, który zajmie się formalnościami w sądach.
Na koniec warto wyjaśnić kwestię podatku PCC. Wybierając mieszkanie z rynku pierwotnego, nie zapłacisz podatku PCC, ale samo zgłoszenie nabycia nieruchomości do urzędu skarbowego jest konieczne. Musisz tego dokonać w ciągu 14 dni od zawarcia aktu notarialnego. W Twoim obowiązku będzie również zapłacenie podatku od nieruchomości. Co istotne, transakcja na rynku pierwotnym jest objęta VAT-em, więc sprawdź, czy deweloper podał w ofercie kwotę brutto.
Formalności po zakupie mieszkania a urząd miasta – transakcja na rynku wtórnym
Czynności, których trzeba dokonać po zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, różnią się nieco od tych związanych z rynkiem pierwotnym. Owszem – istnieją podobieństwa, np. konieczność zawarcia transakcji u notariusza, ale nie można pominąć kilku istotnie różnych kwestii formalnych. Przede wszystkim nabycie mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli wspomnianego PCC, w wysokości 2% wartości mieszkania wskazanej w akcie notarialnym. Opłaca się go u notariusza.
Inaczej przebiega również odbiór samego mieszkania. Podczas takich czynności sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zwraca się uwagę na to, w jakim stanie znajduje się dana nieruchomość. Spisuje się również stan liczników mediów, pozwalając tym samym nowemu właścicielowi na podpisanie umów z dostawcami.
W przypadku lokalu z rynku wtórnego odpowiedniego zgłoszenia należy dokonać nie tylko w urzędzie skarbowym, ale także w gminie, właściwej dla nabytej nieruchomości. Masz na to 14 dni od dokonania transakcji. Gdy wypełnisz gminne formalności po zakupie mieszkania a urząd miasta obliczy podatek, musisz po prostu raz w roku zapłacić daninę za posiadaną nieruchomość – nie jest to wysoki koszt, ale bardzo istotny. Pominięcie tej czynności może wiązać się z wysoką grzywną. Pamiętaj również o konieczności powiadomienia spółdzielni lub wspólnoty o nabyciu lokalu. Musisz zgłosić tym organom, ile osób będzie korzystać z mieszkania. Otrzymasz wtedy informacje o tym, w jakiej wysokości i na jaki numer konta powinien zostać przelany czynsz.
Kupno mieszkania a meldunek – najważniejsze informacje
Wielu nabywców nieruchomości zastanawia się również kiedy trzeba zameldować się w nowym mieszkaniu. Jeśli nabyłeś lokal, w którym masz zamiar mieszkać, warto dokonać meldunku na pobyt stały lub czasowy. Jest on obowiązkowy, choć nieweryfikowalny – służy wyłącznie celom ewidencyjnym, ale może też wiązać się z kilkoma korzyściami, np. dodatkowymi punktami podczas rekrutacji dzieci do przedszkola. W jaki sposób możesz dopełnić tej formalności? Najlepiej podczas wizyty w urzędzie miasta lub gminy, podczas której zgłaszasz kupno mieszkania, a meldunek załatwiasz wtedy przy okazji, oszczędzając czas. Do zameldowania się będzie Ci potrzebny akt własności nieruchomości. Meldunek na pobyt stały jest bezpłatny. Na przeprowadzenie tej czynności masz 30 dni od momentu, w którym wprowadziłeś się do nabytej nieruchomości.
Wg. stanu prawnego na dzień 29.06.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.
